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[摘要] 近来,惠州房地产市场吸引了不少房地产企业来布局,不少企业反映在惠州“拿地难”。与此同时,在惠州各类县区现场会、企业服务月等活动中,“用地难”一词也反复被提及。
南都讯 记者祝勇 蒋奇政 实习生陈珊珊 李妍玲
近来,惠州房地产市场吸引了不少房地产企业来布局,不少企业反映在惠州“拿地难”。与此同时,在惠州各类县区现场会、企业服务月等活动中,“用地难”一词也反复被提及。惠州作为珠三角地区土地面积居前列的地市,为何仍面临这一难题?
现状 多县区用地指标使用率不高
日前,南都记者针对这一疑问向惠州市国土局有关负责人进行了咨询。
用地难,这是不少用地单位长期感叹的一句话。
是用地指标不够吗?该负责人透露,今年1-7月以来,省预下达给惠州的用地指标使用率不足一成,不少县区甚至还没开始上报审批使用。
据了解,很多项目都是签约一次又一次,为何进入不了实际利用阶段,个中原因,值得深思。用地指标未利用,不是惠州没有用地规模的问题。
优势 用地规模优势大 潜力足
据了解,惠州土地开发强度仅为10%左右,开发力度远不及深圳和东莞。这方面主要是惠州土地可开发的建设用地规模,超过200平方公里。这是个什么概念?这超过深圳南山区的陆域面积,是东莞松山湖生态园的3倍。
用地规模和用地指标是2个概念。从长远而言,惠州拥有粤港澳大湾区绝大多数城市无法比拟的土地优势。惠州的建设用地(可用规模)在全省是靠前的,完全够用,在现在的基础上用个5年没有问题。“这些可用的建设用地规模,惠州未来很长一段时间也不太可能面临缺地问题”。
那么,这些用地规模到哪去了?已批的闲置土地、违法用地、没有履行土地复垦……这些是根源,挤占了用地规模。尤其是土地复垦任务,惠州各县区有逾10万亩的土地复垦任务,一旦实施复垦,既可腾挪出用地规模空间来,还可垦造出数量可观的优质耕地,尤其是当下最为稀缺的“水田指标”。同时,也能为新农村建设、特色小镇增添田园色彩和优美乡村,一举多得,何乐而不为?
分析 耕地占补平衡困难
与其他城市一样,惠州土地开发利用也有同样难以解决的短板。该负责人称,最主要的是耕地占补平衡。
目前,惠州水口、小金口、汝湖等中心城区均有大量的未开发水田耕地。这些耕地未开发是浪费吗?该负责人解读,绝不是,这些是国家耕地保护政策所要求的,不能随意占用。“现在国家要求就地占补,你占了一亩水田,就必须就近在中心城区新增一亩水田”。而在惠州的中心城区,这样的优质水田占补空间几乎没有。
同广东省其他地方一样,惠州一直缺这种可供占补平衡的水田土地,并且相关占用费用越来越高,“20多万,30多万,一直在涨”。
此外,当年深圳改革开放初期,惠州受辐射,产生了很可观的存量土地。据了解,惠州全市各县区现有的各类存量土地加起来在12万亩左右,这些存量土地没有得到充分的利用。这在惠州最近召开的全市土地管理工作电视电话会议上也得到了印证。
据了解,惠州2012-2016年经批准用地的征地率和供地率仅为79%和58%,均未达到全省平均水平。“这些土地一旦改变了现状,比如堆了沙石水泥之类的,就会被认定为建设用地。这些地虽然尚未被开发使用,但上级部门却根据现状认定为已经是建设用地,不能当作是耕地资源。更为头疼的是,这些空置的土地挤占了建设用地规模。”
另外,耕地占补平衡难的原因还有就是垦造成本高,动不动一亩就是几万元、甚至上十万元,单靠“吃饭财政”难以为继。此外,旧村庄拆旧复垦也难以推进。“不少家庭世世代代都住在一块区域,感情很深厚,并不愿意把老宅基地拆平,而一些老人家也不一定习惯于住进钢筋水泥的房子里”。
惠州用地难,难在这几点
惠州市国土局该负责人解释,惠州用地难主要由于耕地占补平衡无法解决、征拆困难、用地程序复杂、不按实际需求申请、申请者自身资金实力不足等因素造成。
用地程序复杂。即使是符合土地规划,还要符合城镇规划。而且,用地的审批要经过很多前置的条件,比如,村组的盖章同意,村里的审批,购买社保,占用耕地的补充等等,层层审核上报,到了省厅审批通过之后,再回到市级转发批文等等程序,“整个流程走完最快也要几个月。”
负责人还补充说,调整土地规划更是难上加难。不仅要做耕地占补平衡方案,聘请技术单位做调整方案,方案出来后征求有关部门意见、要听证、公示,请专家评审,再上报市政府、省厅备案。“整个调整过程,没有半年完不成,慢的话一年半载都说不定,但是这些程序又是法定的,免不了。”
用地单位未严格执行以用定量的原则也是用地难的原因之一。各种用地有严格的定额标准,但有个别项目借国家政策鼓励的契机存在挂羊头卖狗肉的嫌疑。
有的项目业主在用地计划上存在随意性,没有结合项目建设实际,一要就是几百亩上千亩,“不严格按照用地标准,我们没办法提供这么大的用地量。虽然惠州有很大的规模空间,但是经不起这样几百亩上千亩来弄,没有多少个百亩千亩的。”该负责人告诉南都记者。
用地难的另一个原因是一些来惠州投资的企业资金实力不足。某些企业资金实力有限,市场变化快,或者投资诚意不够的话,很有可能在用地审批好不容易通过之后又反悔了,这也是产生闲置用地的原因之一。