引言：房地产市场大环境变势已现，深惠同城的进程全面提速，楼市风云莫测，行家各执己见。惠州中原研究 倾力打造全新专栏——BEN钟话市，惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十年的阅历与智慧，聚焦行业动态，洞悉市场表象背后的前因后果，把握市场风向，直击楼市真相！

本期主题：新政余波未消 “抢地大战”开启

关键字：库存 、深客退潮、 狂潮、房企应对

话市人：

钟志斌（Ben.z）

惠州中原董事总经理

深耕惠州十年，惠州地产代理行业领军人物

市场5月谈：

问：库存一直是大家关注的焦点，截至5月惠州楼市的库存情况如何？

Ben钟：从网签备案数据来看，从2015年6月到2016年5月一年期间，惠州楼市的库存去化周期从25.3个月快速下降到8.7个月，库存去化速度 快，市场吸纳能力已经达到 高的峰值，这是市场面积极、繁荣的一个表现。

从中原监测的市场实时认购数据来看，市场可售货量仅能维持不足5个月的消化，惠州主流的区域如惠城区以及临深的惠阳大亚湾区域则下降到3个月左右。惠州当前的库存压力已经不是影响楼市的重点。

问：4月和5月惠州市网签成交环比两个月出现下降，这是市场需求出现疲软的表现？还是因为深圳客退潮，楼市火热逐步转冷？后市走向如何？

Ben钟：4、5月的成交环比下降反映了“3.25”新政影响下市场波动的过程。“3.25”新政令到深圳以及周边区域楼市成交过热的氛围快速降温，客户心态由原来的投机 需求迫切以及刚需恐慌性溢出转变成理性观望，对深圳市场成交产生直接影响的同时，也波及惠州楼市，成交量出现阶段性下滑。

但是从5月份的开盘以及认购成交情况来看，由于深圳以及惠州部分开发商在开盘定价上下调预期、出价合理，客户反应 积极正面，置业气氛已经明显回升。所以，我认为市场经历这次“小调控”后，已经快速调整并企稳，后市将会稳健向上。

问：多地土地市场高烧，引发“狂潮”，而惠州土地市场虽未见“”诞生，但是成交量逐月回暖，且地价上涨，这对市场会产生怎样的影响？如何看待这一现象？

Ben钟：目前市场上出现的“”，基本上集中在新房存量低和土地供应紧缺的一线、二线城市，在信贷环境宽松、热钱充裕的环境下，资金雄厚的国企以及上市公司扎堆一、二线城市抢夺土地，推高了地价，催生“”。

至于“”项目在未来的表现还有待市场考证，但在当前阶段，“”直接地刺激市场的信心，“面粉贵过面包”也直接打开了当前在售项目对价格的想象空间。所以， 的出现实际上进一步加速市场调整的完成。

问：5月份整体市场表现可圈可点，但成交面、客户心态都在发生变化，面对这样的变化，房企应该采取什么样的应对措施？

Ben钟：以当前情况来判断，惠州楼市在短期内表现平稳且趋势向上是毋庸置疑的，但是考虑到外围的影响以及政策调控的不确定性，我们并不排除未来会有波动的可能。因此我建议开发商： ，合理定价、确保量价的平衡；第二，加快工程进度、尽快获批预售，尽量规避四季度新增供应高峰下的红海竞争，以谨慎乐观的取态谋求从容应对。