从2月份的粤港澳大湾区规划纲要出台，惠州被列为湾区重要节点城市，到8月深圳建设社会主义先行示范区，要求增强深圳的核心引擎功能，推动深莞惠联合发展，深圳在粤港澳大湾区中的地位变成了核心。与此同时，惠州广阔的发展腹地，优越城市资源，土地空间广阔，正在完善的高铁半链接广深的高铁网络逐渐成型，这也是惠州在深圳建立先行示范区的机会。

在先有大湾区后有示范区的大历史背景下，抓住高铁链接深圳的机会，承接深圳的产业转移，人口外溢，居住需求外迁，成为了惠州的历史机遇，也关乎到惠州未来十年建设一流品质城市的城市定位。

活动现场

9月4日在博罗碧桂园滨江府举办的“好风凭借力，扬帆正当时，预见博罗.城市价值沙龙“上，深圳知名地产评论人朱文策、惠州楼市专家胡光宇，以及碧桂园惠博营销总经理梅华峰一致认为，拥有三座高铁站的博罗片区，将是惠州对接广深的桥头堡，而博罗广阔的纵深，将是惠州城市发展的重要增长极，买房子，首先是买入一座好城市，其次是买入一个好价格。当前博罗市场价格处于低位，库存去化周期处于低位，博罗的价值并没有被市场认知或接受。

未来博罗将是大湾区视野下的博罗。  

深圳先行示范区、高铁通车将加速博罗楼市价值升级。

深圳建设现行示范区

竞争加剧、房价上扬 城市人口外溢惠州将是

深圳知名地产评论人朱文策

持续关注中国房地产，城市变革大周期的深圳知名地产评论人朱文策在演讲中表示，此次深圳主动擎笔，中央最终定名在提出建设社会主义先行示范区，对深圳的发展而言，这是超越粤港澳大湾区的战略举措。

他对于深圳建设先行示范区的理解是，先行是继续探索，示范的意义在于可复制推广，而且只能成功，不能失败。朱文策解释，深圳建设先行示范区的规划，也是对大湾区发展纲要的修订，重新将深圳确认为科创中心引擎的定位。在此前的大湾区纲要中，只提及了创新走廊，没有提到核心引擎以及国际科创中心的定位。在先行示范区的纲要中，明确深圳要在大湾区的国际科创中心发挥关键作用。

这是示范区，从一定程度上，中国将宝都押在深圳身上，对于整个大湾区都有非常重要的意义，尤其是对于的惠州区域而言，惠州土地开发强度低，而且有广阔纵深和发展的土地，是承接深圳人才外溢、产业外溢的最重要的受益城市。

朱文策表示，随着大湾区战略的持续推进以及深圳建设社会主义先行示范区的落地，深圳会像1979年成为特区一样，在全中国成为一个明星的的存在。现在来深圳是两种人：

种人，带着一身才华来的；

第二种人，带着一身财富来的。

这就是惠州的机遇，广东的人口在向珠三角聚集，粤东的人口在下降，在整个珠三角内，未来出现人口的置换，这些人口留下来以后购买力强，支付力强。而珠三角的核心城市广州、深圳、香港都在推行高端人才引进机制，上述三个城市未来都是要从人口流量红利，走入人口质量红利，而人才的竞争加剧、房价持续上涨，会导致核心城市白领的外溢加速，惠州将是的承接地。

带给惠州的另外一个机会则是，珠三角内的人口置换和大湾区的人口置换。广州、深圳核心城市的人口未来都会加速往外走，在粤港澳大湾区先行示范区之下，我们会预估到大量的人口涌入深圳，惠州和深圳的高铁网络成型后，半个的，会有很多深圳人在惠州居住，深圳上班成为现实，深圳的外溢只能是惠州，惠州房地产的机遇就在于做深圳的刚需后花园。

博罗房地产市场是一批黑马

在高铁通车、价值认知清晰后，市场有巨大的上扬空间

惠州世联行副总经理胡光宇

惠州世联行副总经理胡光宇表示，高铁则是博罗的最显著机会，以赣深高铁惠州北站为核心的北站新城从规划上打破了惠州和博罗的物理边界，作为惠州最重要的核心枢纽站点，位于惠州和博罗交界处的惠州北站通过城市轨道，联通了广汕高铁和赣深高铁两大干线铁路，而借助赣深高铁和广汕高铁在博罗的三个站点，博罗成为惠州对接深圳、广州的桥头堡。

他认为江北和博罗开始融化发展，边界的也开始变得越来越模糊，这也是博罗板块楼市近年来迅速崛起的重要原因。

胡光宇说，当前不管从成交率或者面积来说，博罗目前还是处于比较低位的状态。但我们从深圳先行示范区的区位辐射来看，博罗还是有非常大的上涨空间的。现在的博罗是一匹黑马，从2018年开始博罗片区的房地产成交一直处于惠州前三甲。博罗还是有非常大的价值上扬空间，这样的空间基于我们的认知和传达。但遗憾的是整个江北到博罗，再到罗阳一带，近几年在市场上的发声比较少，对于北站、博罗的市场发展其实是没有清晰认知的。

他认为，当下博罗片区的价值没有被明显感知，处于高铁通车前的利好兑现期间，买房子无论是投资还是置业，都应该是开发商卖未来，购房者买未来，但是我们现在的有些逻辑是本末倒置的。

胡光宇展示的数据显示，1—6月博罗土地交易，在出让面积和成交金额方面，博罗县厚积薄发，上半年出让面积35.56万平方米，占全市30.85%居各县区之首，交易金额，博罗县的17.97亿元占全市22.88%，这就是最有力的证据。

胡光宇解释，从中长期来看，我们对博罗市场应该还是有非常强的信心。围绕高铁为核心发展的博罗片区，未来应该是打造深莞惠半生活圈，也是助力惠州融入深莞惠一体化，融入大湾区的重要区域。整个博罗的房产中可以看到，目前博罗的常住人口人均成交面积比较低，房地产存在较大潜在需求。工序情况处于今年位，与其他县区相比处于低位，价格处于惠州市的低位，库存去化周期处于低位，博罗的价值并没有被市场认知或者接受，但博罗市场的未来，是值得我们共同来期待的。

买房子就是买一座城市的未来

碧桂园在博罗片区已经布局五盘

碧桂园惠博营销总经理梅华峰

碧桂园惠博营销总经理梅华峰在论坛环节分享中表示，买房子就是买入一座城市，选择城市就是一个平台，很多时候机会和平台大于选择的能力。在很多城市已经证明了这一点——博罗就是有巨大潜力的城市和区域。深圳与东莞整个城市的发展力和覆盖率（密集度和承受度）已经非常高，东莞很少有新供土地，而在的博罗土地资源是巨量的，有土地存在就有资源。

大城市发展的城际之间就是高铁、轻轨，城市轨道带来都市生活圈的缩短。一带来的生活空间都是基于惠州博罗的发展。惠州城区、大亚湾土地已经开始稀缺，惠州未来的发展机遇就在博罗。

梅华峰指出，经济学有聚集效应，城市效应对周边生产力的吸引；就是辐射效应，而粤港澳大湾区和深圳建设先行示范区，对博罗都是可以起到和触摸的机会。 

博罗的未来可期，碧桂园非常看好博罗片区的发展。目前碧桂园在博罗有5个项目，未来或者更多。碧桂园看好博罗的理由在于，博罗有足够的土地、是价值的洼地，城市的纵深发展以罗阳为重点，辐射临莞临广的，碧桂园把城市边境的辐射能力做到，这是碧桂园未来在博罗重点的布局思路之一。

据了解，碧桂园博罗片区匠筑五大品质楼盘有碧桂园·御珑府、碧桂园·幸福里、碧桂园·滨江府、碧桂园·中央公园以及碧桂园·太东天熹。