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[摘要] 2020年上半年，惠州房地产市场呈现“跌宕起伏”的局面，“黑天鹅”的突袭，使得多地售楼处在1月底-3月初都呈现被迫关闭的状态，其中2月新增房源接近“零供应”，市场形势严峻。
2020年上半年，惠州房地产市场呈现“跌宕起伏”的局面，“黑天鹅”的突袭，使得多地售楼处在1月底-3月初都呈现被迫关闭的状态，其中2月新增房源接近“零供应”，市场形势严峻。3月下旬起，随着疫情上升势头得到有效的控制，各行各业复工复产，惠州楼市新房供应也开始逐步恢复。
研判下半年，惠州新房潜在供应较前两年相比将有所下滑，主要是受到疫情影响，造成了建筑施工工期的滞后，项目集中开盘、加推的活动或将减少，整体市场将以顺销、持销为主。
Part 1年度供应：潜在供应同比回落总体来看，2020年惠州新房供应呈现“低开高走”的局面。上半年，受新冠疫情影响，惠州市新房供应较去年同期显著下滑，其中供应套数为45417套，同比下降33%；供应面积为479.32万㎡，同比下降31%。
下半年，惠州潜在新增供应套数为92431套，新增供应面积为972.64万㎡，较前两年的实际供应有所回落。
图：2015-2020年惠州市新房供应半年度走势（供应面积：万m²）
Part 2月度供应：九月或迎供应高峰从月度供应走势来看，今年一、二月份受到春节假期与新冠疫情影响，楼市进入短暂休眠期；随着疫情稳步控制，三月中下旬各行各业加快复工复产步伐，市场活力逐步恢复；为冲刺五一黄金周与半年度业绩，房企在四月与六月明显加大推货力度，惠州新房供应大幅回升，两月新增供应超324万㎡。
随着惠州新房市场供需回温，预计下半年供应仍将稳步放量，供应高峰将集中在九月份。
图：2019-2020上半年惠州市新房供应月度走势（供应面积：万m²）
Part 3区域供应：惠湾、惠城仍为供应热点据惠州中原数据统计，2020下半年惠州新房潜在供应仍呈现明显分化。
大亚湾、惠阳区、惠城区仍为供需热点区域，下半年潜在供应合计达600.67万㎡，总占比全市62%；
在北站新城的加持与仲恺片区城市更新的推动下，博罗县、仲恺区楼市关注度有所上升，下半年潜在供应合计约为293.64万㎡，占全市30%；
惠东县、龙门县新房供应规模仍有待扩张。
图：惠州各区县下半年潜在供应分布（供应面积：万m²）
Part 4产品供应：高层依旧是主力产品据惠州中原战略研究中心数据统计，2020年上半年全市高层供应面积占比96%，同比去年上升约1个百分点。
今年下半年高层产品预计新增供应面积为926万㎡，占比超95%，仍为市场主流；别墅产品预计新增24万㎡，占比为2.4%；公寓产品预计新增22万㎡，占比为2.2%。
图：2020下半年新增供应产品占比
Part 5新项目供应：预计45个新项目入市下半年惠州市有一定规模货量推出的项目合计220个，其中全新项目45个，潜在供应面积242万㎡，占总预计供应量的25%。
在区域分布上，惠阳、大亚湾纯新项目合计达22个，惠城区预计有9个新项目入市；其中，大亚湾新项目潜在供应面积80万㎡，居全市首位；惠阳区与惠城区新项目潜在供应皆为52万㎡左右。
图：2020下半年惠州市新项目预计供应套数及面积（单位：套、万㎡）
Part6房企供应：品牌房企积极扩张惠州作为粤港澳大湾区的东部枢纽，吸引了各大规模房企进驻角逐，并充分反映在各房企的土地储备与下半年潜在供应上，其中，碧桂园以优势领先，佳兆业、新力等龙头房企紧随其后，也包含了卓越、合生等规模快速扩张的房企，随着大型品牌开发商入驻之后，惠州市场整体呈现百花齐放、百家争鸣的竞争格局。品牌房企于惠州市场具有优势，中小房企夹缝生存。据中原监测统计，2020年下半年惠州市潜在供应面积中，品牌房企预计供应面积约640万㎡，占全市66%。下半年的供应分布与2020年整体分布趋势大致相同，房企供应计划并未因疫情及宏观环境的变化格局而有所改变。图：2020下半年惠州新房潜在供应前十房企（单位：万㎡）
出品：惠州中原战略研究中心
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