房地产市场的重点将从热点转向痛点

陈劲松的演讲主题是 “房地产已经进入下半场”，他一开始就旗帜鲜明地提出：“下半场有一个重要的转变，那就是房地产市场的重点将从热点开始逐步转向痛点。热点就是优势，痛点就是劣势；长处就是热点，短处就是痛点，上升就是热点，下降就是痛点，短缺就是热点，过剩就是痛点，融资是热点，还债是痛点，房价是热点，房租是痛点。房地产市场从原先的主要关注热点开始往痛点转移，这就是中国房地产下半场重心的转化。”

对于“热点转向痛点”论，他的解释是：“通过调查研究，世联的基本判断是，市场的重点从优势宣传、强调升值、制造稀缺、盲目上大项目、拼命借钱的上半场，开始转向规避劣势、补足短处、抵抗同质竞争、注重资产经营回报这样的下半场，从大的方向上看是这样的。我们从实践中发现，目前，上半场和下半场发生了非常重要的变化，首先是从资本普遍短缺进入到资本普遍过剩的时代。其次，劳动力从普遍过剩到劳动力普遍短缺。第三，以前是基础设施短缺而严重制约发展，到今天已经产能过剩。第四，原先是市场严重缺乏某些项目，比如缺保障房，可到了下半场，这些就可以补齐了。如果说这个判断成立的话，那么普通商品房和房地产营销必然进入痛点，也就是说变成了买方市场，这是一个挑剔的市场。”

惠州楼市由单盘竞争转入片区竞争

陈劲松认为，房地产进入买方市场后，就形成了一个卖方竞争的市场，它所带来的效果，就是产品质量大幅度提高，对房地产而言，在深圳、广州等成熟市场出现的特征，已经开始在惠州市场出现。“我举个例子，就是惠州已经出现了‘片区整体贩卖’，一个片区市场可能跟另一个片区市场完全变成两个市场，也就是从以往的单纯项目竞争转变成了片区之间的竞争，这在以前是没有的，但到了楼市下半场就变成了可能。比如说我们的金山湖片区，就已经形成了片区的整体价值，楼盘开始抱团跟别的片区进行竞争。就拿现在来说，四家重量级开发商联手协办一个东江经济论坛，通过跟市场的互动，提升金山湖片区的整体价值。”

在听完陈劲松的演讲后，现场许多业内人士觉得受益匪浅。隆生企业品牌总监吴景华认为：“我认为陈劲松的下半场论很符合当前的实际，因为当前惠州楼市也出现了产能过剩、产品积压的局面。楼市在进入买方市场后，同类产品之间的竞争将会更加激烈，这将促使各楼盘更多地往品质化、精细化方面发展。”惠州房地产界业内人士刘红兵认为：“片区价值高于单盘价值，这在许多城市都已经形成共识，只有片区价值提升了，片区内楼盘的价值才能更好地得到体现。”